“產(chǎn)權(quán)式酒店”信托業(yè)務(wù)專(zhuān)題交流
來(lái)源：m.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-05-08
一、產(chǎn)權(quán)式酒店的背景知識(shí)介紹
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的起緣
v 產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）（中文譯為“泰慕賽爾”）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率（一般年出租率大于40％）和物業(yè)升值空間。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門(mén)向社會(huì)開(kāi)放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。
2、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)
v 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)盈利。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上為酒店起到了一個(gè)組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務(wù)關(guān)系，投資者獲得的是明確界定的產(chǎn)權(quán)；其次，它不是一般的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)；第三，它不是股權(quán)，投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類(lèi)似股東的權(quán)益。因此它的實(shí)際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)而個(gè)人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。
v 對(duì)投資者來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的"購(gòu)房出租"模式，實(shí)現(xiàn)"異地置業(yè)"。對(duì)賓館酒店來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施；對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)講，又增加了新的稅源。
v 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂(lè)為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫(xiě)字樓等又有著明顯區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫(xiě)字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
3、產(chǎn)權(quán)式酒店的類(lèi)型
v(1)時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。
v(2)純產(chǎn)權(quán)/投資型酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。
產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)；度假型產(chǎn)權(quán)式度假酒店，主要分布于如今風(fēng)行的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地區(qū)。
v(3)養(yǎng)老型/住宅型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買(mǎi)用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。
v(5)時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。
4、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀
v 20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。
v 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示，[WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8%。1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游地點(diǎn)有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入已達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的投資工具。
v 在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行，目前上海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，從今年起，全國(guó)各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)量將會(huì)大幅上升。
5、產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)育條件
v超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了酒店式公寓的市場(chǎng)需求 。經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)政策推動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均GDP達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，第三產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，社會(huì)上形成一定規(guī)模的中產(chǎn)階級(jí)。
v開(kāi)放前沿的經(jīng)營(yíng)理念，產(chǎn)生了大量的SOHO族企業(yè)運(yùn)行方式和個(gè)人工作方式。互聯(lián)網(wǎng)逐漸進(jìn)入企業(yè)運(yùn)行的具體領(lǐng)域和個(gè)人工作的細(xì)節(jié)，由于全球最新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的沖擊，部分企業(yè)的部分工作人員的工作特點(diǎn)是可以在非控制環(huán)境下更加自由地自我完成經(jīng)理的指令。
v全新的生活方式，產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)式酒店的需求 。人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來(lái)越多的社會(huì)公休假期的休閑型居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的投資觀念，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。恩格爾系數(shù)低于一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，表明具備了個(gè)人投資能力。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資品種得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。
二、投資實(shí)例分析
1、金華國(guó)貿(mào)大廈南樓實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式酒店”分析
v 區(qū)域范圍：金華國(guó)貿(mào)大廈南樓共292套客房。每套標(biāo)準(zhǔn)房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。
v 首期推出中低區(qū)第6-14層155間標(biāo)準(zhǔn)房，每間平均售價(jià)24.8萬(wàn)元。
v 投資者的權(quán)利及義務(wù)
（1） 投資者一次付清標(biāo)房售賣(mài)價(jià)后，取得該房所有權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的權(quán)證（辦證費(fèi)用由投資者負(fù)擔(dān)）。
（2） 投資者購(gòu)買(mǎi)標(biāo)房后，返租給酒店經(jīng)營(yíng)，約定委托經(jīng)營(yíng)后，酒店按年給予每套標(biāo)準(zhǔn)客房壹萬(wàn)貳仟肆佰元投資回報(bào)（年投資報(bào)酬額率為5%，如遇銀行利率調(diào)整另行約定），并免費(fèi)給予每套客房每年15天的入住權(quán)，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現(xiàn)金回報(bào)。（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過(guò)五天免費(fèi)入住日，返租協(xié)議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應(yīng)服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，居住期間須遵守酒店的各項(xiàng)管理（包括社會(huì)治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實(shí)行返租或入住應(yīng)在年前15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在購(gòu)房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協(xié)議）。
（5） 為保持酒店設(shè)備統(tǒng)一美觀，客房?jī)?nèi)設(shè)備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，由酒店辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
（7）投資方如要向銀行實(shí)行7成10年的按揭貸款，實(shí)行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價(jià)回購(gòu)協(xié)議。
（8）投資方在使用期內(nèi)實(shí)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，由雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由轉(zhuǎn)讓者自負(fù)。
（9）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，酒店在每年12月25日至30日結(jié)付投資回報(bào)。永久返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，設(shè)備由酒店負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、更新。
（10）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，享受同其他客房同等的酒店服務(wù)。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，否則酒店有權(quán)處置。屬酒店提供的設(shè)備由酒店進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）時(shí)，入住房也同時(shí)更新，入住房更新設(shè)備費(fèi)用由入住者負(fù)擔(dān)。維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備無(wú)法入住時(shí)，由酒店統(tǒng)一安排相應(yīng)客房。入住者損壞酒店設(shè)備的，按酒店規(guī)定賠償。
（11）投資者將客房實(shí)行自住和返租混用的期內(nèi)維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）的費(fèi)用雙方按時(shí)間比例分?jǐn)?。投資者入住期間，入住價(jià)享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內(nèi)），同時(shí)實(shí)際委托經(jīng)營(yíng)天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報(bào)。
單套投資實(shí)例分析
房號(hào)： 1008房
建筑面積： 44.86M2
售價(jià)： 24.8萬(wàn)元
首付： 7.5萬(wàn)元
年回報(bào)： 16400元（含免房未入住回報(bào)4000元）
投資回報(bào)率： 近7%
15年收回投資額： （不計(jì)房產(chǎn)增值及回報(bào)上漲）
三、產(chǎn)權(quán)式酒店蘇州市場(chǎng)剖析
1、產(chǎn)權(quán)式酒店蘇州市場(chǎng)剖析
2003年的蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)除了風(fēng)頭十足、上座率極高的“別墅”外，大約就屬“酒店式公寓”這個(gè)概念項(xiàng)目最為炙手可熱。隨著吳中區(qū)金茂凱悅的成功，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。隨后，市區(qū)、高新區(qū)的酒店式公寓如雨后春筍般出現(xiàn)在我們的這個(gè)城市中。
但是國(guó)外高檔的星級(jí)酒店式公寓一般都具備國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件設(shè)施，出租率達(dá)90%以上，租金比一般公寓高出40%至50%，但不提供產(chǎn)權(quán)分割出售，即只租不售。
蘇州市場(chǎng)的酒店式公寓大都由爛尾樓改建而成，而這些爛尾樓的土地大都是商辦用地，由于不能按住宅樓的身份進(jìn)行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”頭銜，實(shí)質(zhì)只是“全裝修小戶型”，或者是產(chǎn)權(quán)式酒店。
雖然當(dāng)今可售產(chǎn)權(quán)式酒店越來(lái)越成為新的投資趨勢(shì)，但就國(guó)外成熟的市場(chǎng)來(lái)看這僅僅只是一種階段性產(chǎn)品。
A：金茂凱悅 產(chǎn)品描述（特殊賣(mài)點(diǎn)）：蘇州第一個(gè)爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價(jià)格：南、北兩座樓，總建筑面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以40－50平米為主，92平米少量。 周?chē)h(huán)境、配套：吳中區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)，目前周?chē)鷽](méi)有商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施及氛圍；交通不方便，僅有吳中公交線、22路；上島咖啡、新島咖啡。 物業(yè)管理：英國(guó)威格斯物業(yè)管理顧問(wèn)，蘇州洲際物業(yè)管理有限公司。 投資回報(bào)分析：可回租，由物業(yè)管理公司代辦，每年承諾回報(bào)為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)的8％；現(xiàn)出租價(jià)格小戶在1500－2000元／月，大戶在3500－4000元／月；市場(chǎng)價(jià)格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風(fēng)差；吳中區(qū)首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白；低單價(jià)，低總價(jià)，低月供；建筑設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、物業(yè)管理由國(guó)外著名事務(wù)機(jī)構(gòu)擔(dān)綱。
產(chǎn)品效果：交房三個(gè)月來(lái)，入住率為30％，有居住也有辦公的，電梯有噪聲，餐廳、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施未到位。說(shuō)明此產(chǎn)品實(shí)際還是定位于公寓模式，未按酒店式標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，后續(xù)的物業(yè)管理水平問(wèn)題已初步顯現(xiàn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其已完成盤(pán)活爛尾樓的使命；對(duì)投資者而言，還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
類(lèi)似于此模式的還有位于石路的時(shí)代晶華、賽風(fēng)夢(mèng)想家；閶胥路的富達(dá)都市E站、茉莉花國(guó)際大酒店；新區(qū)的獅山麗晶、獅上峰匯、嘉業(yè)陽(yáng)光假日；園區(qū)的師惠樂(lè)章；十全街的相皇國(guó)際；南門(mén)的摩登99等。
B： 明遠(yuǎn)國(guó)際大酒店
規(guī)模：7層建筑 標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)酒店 區(qū)位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項(xiàng)酒店高端設(shè)施
管理：聘請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)公司為業(yè)主管理服務(wù)
簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)：蘇州作為世界著名的旅游勝地和中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力較強(qiáng)的城市之一，明遠(yuǎn)國(guó)際大酒店作為蘇州產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)山手筆，拭目以待其市場(chǎng)效應(yīng)。
類(lèi)似于此類(lèi)模式的還有位于觀前的觀前大酒店。
四、信托介入產(chǎn)權(quán)式酒店模式探析
1、介入前提
對(duì)于一些手頭有產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資源但缺乏開(kāi)發(fā)資金的建設(shè)主體開(kāi)發(fā)公司（項(xiàng)目資源關(guān)系要清晰、可靠），信托公司可以發(fā)揮自己的投融資優(yōu)勢(shì)，利用信托平臺(tái)，介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以市場(chǎng)劃手段和開(kāi)發(fā)公司一道合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，以期達(dá)到合作雙方共贏的局面；甚至在開(kāi)發(fā)過(guò)程中信托公司可以發(fā)揮主導(dǎo)作用，分食項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)，體現(xiàn)金融資本運(yùn)作力量和效率。
目標(biāo)客戶必須具備一定的開(kāi)發(fā)實(shí)力、一定的規(guī)模和較高的社會(huì)信譽(yù)。
2、如何介入
開(kāi)發(fā)階段：開(kāi)發(fā)公司必須具有完整的土地使用權(quán)、用地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、消防審批、人防審批等項(xiàng)目上門(mén)先決條件，總之項(xiàng)目資源關(guān)系要清晰。解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題一般通過(guò)自有資金和對(duì)外籌資兩條途徑解決，最后通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)式酒店給小業(yè)主獲取銷(xiāo)售款，償還籌資款、回收自有資金并實(shí)現(xiàn)一定項(xiàng)目利潤(rùn)。
經(jīng)營(yíng)階段：開(kāi)發(fā)公司把酒店移交給通過(guò)招標(biāo)競(jìng)選出的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后小業(yè)主和酒店管理公司只是租賃關(guān)系，酒店管理公司依靠其網(wǎng)絡(luò)和能力經(jīng)營(yíng)生存。
考慮到信托項(xiàng)目的存續(xù)期，短中期項(xiàng)目運(yùn)作市場(chǎng)認(rèn)可度較高，因此信托資金一般介入開(kāi)發(fā)階段為宜，期限短風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)易控制。
3、框架思路
在設(shè)計(jì)信托方式時(shí)，可以是股權(quán)投資或貸款方式的集合資金信托，可以先設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托然后發(fā)起受益權(quán)投資計(jì)劃，也可以是直接設(shè)立銷(xiāo)售收入的權(quán)利信托方式。
股權(quán)/貸款方式法律關(guān)系清晰、簡(jiǎn)單，因此以此為例來(lái)說(shuō)明，對(duì)開(kāi)發(fā)公司而言主要是體現(xiàn)融資功能；但在信托公司與其合作過(guò)程中要傾向于體現(xiàn)部分投資功效，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷(xiāo)售款回籠實(shí)現(xiàn)合作利潤(rùn)?？梢约s定當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，信托真正按股權(quán)比例參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配；項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率未達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按約定收益率結(jié)算。
§ 發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集一定規(guī)模的資金。
§ 蘇州信托以股權(quán)或貸款或兩者結(jié)合方式運(yùn)用于開(kāi)發(fā)公司,與開(kāi)發(fā)公司簽訂協(xié)議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開(kāi)發(fā)公司按原計(jì)劃實(shí)施產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
§ 信托計(jì)劃的委托人或受益人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓并且享有購(gòu)房折扣的權(quán)利，其在信托計(jì)劃項(xiàng)下相應(yīng)的受益金額可以折抵一部分產(chǎn)權(quán)酒店款；如果委托人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則開(kāi)發(fā)公司可以向市場(chǎng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售回款進(jìn)入銷(xiāo)售專(zhuān)戶。
§開(kāi)發(fā)公司完成項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售，負(fù)責(zé)償還信托貸款或信托股權(quán)清退款。
§蘇州信托負(fù)責(zé)信托利益的分配清算，信托計(jì)劃終結(jié)。
2、開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店信托業(yè)務(wù)的SWOT分析
v優(yōu)勢(shì)（S）：信托平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，資金籌措優(yōu)勢(shì)，具備專(zhuān)業(yè)投資管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)投融資有效結(jié)合運(yùn)作，達(dá)到資源消耗低、經(jīng)濟(jì)效益好的目的。
v劣勢(shì)（W）：由大量產(chǎn)權(quán)式酒店支撐的交換體系先天不足，無(wú)法給消費(fèi)者帶來(lái)便利和實(shí)惠；支持產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)幾乎為零；政府監(jiān)管缺位、行業(yè)信用存在問(wèn)題；市場(chǎng)定位不明確。
v機(jī)會(huì)（O）：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成后交給專(zhuān)業(yè)的管理公司按照產(chǎn)權(quán)式酒店模式進(jìn)行銷(xiāo)售和管理，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量的增加和加盟，國(guó)內(nèi)交換體系在逐步完善后與國(guó)外交換體系進(jìn)行并軌，行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)旅游地產(chǎn)和分時(shí)度假將逐步成為中國(guó)旅游業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)法律法規(guī)相繼頒布實(shí)施，政府的監(jiān)督職能進(jìn)一步體現(xiàn)。最終實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)＝產(chǎn)權(quán)式酒店＝分時(shí)度假＝消費(fèi)者一體化多方共贏局面。
v威脅（T）：同業(yè)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)；北租、浙租等租賃公司通過(guò)租賃行業(yè)開(kāi)展一些結(jié)構(gòu)融資業(yè)務(wù)可以達(dá)到同意目的；一些新興商業(yè)銀行變通方式的融資業(yè)務(wù)。
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的起緣
v 產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）（中文譯為“泰慕賽爾”）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率（一般年出租率大于40％）和物業(yè)升值空間。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門(mén)向社會(huì)開(kāi)放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。
2、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)
v 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)盈利。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上為酒店起到了一個(gè)組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務(wù)關(guān)系，投資者獲得的是明確界定的產(chǎn)權(quán)；其次，它不是一般的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)；第三，它不是股權(quán)，投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類(lèi)似股東的權(quán)益。因此它的實(shí)際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)而個(gè)人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。
v 對(duì)投資者來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的"購(gòu)房出租"模式，實(shí)現(xiàn)"異地置業(yè)"。對(duì)賓館酒店來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施；對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)講，又增加了新的稅源。
v 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂(lè)為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。
v 產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫(xiě)字樓等又有著明顯區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫(xiě)字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
3、產(chǎn)權(quán)式酒店的類(lèi)型
v(1)時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。
v(2)純產(chǎn)權(quán)/投資型酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。
產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)；度假型產(chǎn)權(quán)式度假酒店，主要分布于如今風(fēng)行的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地區(qū)。
v(3)養(yǎng)老型/住宅型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買(mǎi)用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。
v(5)時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。
4、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀
v 20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。
v 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示，[WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長(zhǎng)15.8%。1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游地點(diǎn)有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入已達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的投資工具。
v 在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行，目前上海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，從今年起，全國(guó)各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)量將會(huì)大幅上升。
5、產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)育條件
v超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了酒店式公寓的市場(chǎng)需求 。經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)政策推動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均GDP達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，第三產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，社會(huì)上形成一定規(guī)模的中產(chǎn)階級(jí)。
v開(kāi)放前沿的經(jīng)營(yíng)理念，產(chǎn)生了大量的SOHO族企業(yè)運(yùn)行方式和個(gè)人工作方式。互聯(lián)網(wǎng)逐漸進(jìn)入企業(yè)運(yùn)行的具體領(lǐng)域和個(gè)人工作的細(xì)節(jié)，由于全球最新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的沖擊，部分企業(yè)的部分工作人員的工作特點(diǎn)是可以在非控制環(huán)境下更加自由地自我完成經(jīng)理的指令。
v全新的生活方式，產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)式酒店的需求 。人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來(lái)越多的社會(huì)公休假期的休閑型居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的投資觀念，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。恩格爾系數(shù)低于一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，表明具備了個(gè)人投資能力。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資品種得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。
二、投資實(shí)例分析
1、金華國(guó)貿(mào)大廈南樓實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式酒店”分析
v 區(qū)域范圍：金華國(guó)貿(mào)大廈南樓共292套客房。每套標(biāo)準(zhǔn)房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。
v 首期推出中低區(qū)第6-14層155間標(biāo)準(zhǔn)房，每間平均售價(jià)24.8萬(wàn)元。
v 投資者的權(quán)利及義務(wù)
（1） 投資者一次付清標(biāo)房售賣(mài)價(jià)后，取得該房所有權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的權(quán)證（辦證費(fèi)用由投資者負(fù)擔(dān)）。
（2） 投資者購(gòu)買(mǎi)標(biāo)房后，返租給酒店經(jīng)營(yíng)，約定委托經(jīng)營(yíng)后，酒店按年給予每套標(biāo)準(zhǔn)客房壹萬(wàn)貳仟肆佰元投資回報(bào)（年投資報(bào)酬額率為5%，如遇銀行利率調(diào)整另行約定），并免費(fèi)給予每套客房每年15天的入住權(quán)，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現(xiàn)金回報(bào)。（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過(guò)五天免費(fèi)入住日，返租協(xié)議另簽）。
（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應(yīng)服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，居住期間須遵守酒店的各項(xiàng)管理（包括社會(huì)治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者將客房實(shí)行返租或入住應(yīng)在年前15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在購(gòu)房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協(xié)議）。
（5） 為保持酒店設(shè)備統(tǒng)一美觀，客房?jī)?nèi)設(shè)備不得隨意處置。
（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，由酒店辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
（7）投資方如要向銀行實(shí)行7成10年的按揭貸款，實(shí)行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價(jià)回購(gòu)協(xié)議。
（8）投資方在使用期內(nèi)實(shí)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，由雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由轉(zhuǎn)讓者自負(fù)。
（9）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，酒店在每年12月25日至30日結(jié)付投資回報(bào)。永久返租給酒店經(jīng)營(yíng)的，設(shè)備由酒店負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、更新。
（10）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，享受同其他客房同等的酒店服務(wù)。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)，否則酒店有權(quán)處置。屬酒店提供的設(shè)備由酒店進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）時(shí)，入住房也同時(shí)更新，入住房更新設(shè)備費(fèi)用由入住者負(fù)擔(dān)。維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備無(wú)法入住時(shí)，由酒店統(tǒng)一安排相應(yīng)客房。入住者損壞酒店設(shè)備的，按酒店規(guī)定賠償。
（11）投資者將客房實(shí)行自住和返租混用的期內(nèi)維修、保養(yǎng)、更新設(shè)備（不可移動(dòng)的）的費(fèi)用雙方按時(shí)間比例分?jǐn)?。投資者入住期間，入住價(jià)享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內(nèi)），同時(shí)實(shí)際委托經(jīng)營(yíng)天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報(bào)。
單套投資實(shí)例分析
房號(hào)： 1008房
建筑面積： 44.86M2
售價(jià)： 24.8萬(wàn)元
首付： 7.5萬(wàn)元
年回報(bào)： 16400元（含免房未入住回報(bào)4000元）
投資回報(bào)率： 近7%
15年收回投資額： （不計(jì)房產(chǎn)增值及回報(bào)上漲）
三、產(chǎn)權(quán)式酒店蘇州市場(chǎng)剖析
1、產(chǎn)權(quán)式酒店蘇州市場(chǎng)剖析
2003年的蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)除了風(fēng)頭十足、上座率極高的“別墅”外，大約就屬“酒店式公寓”這個(gè)概念項(xiàng)目最為炙手可熱。隨著吳中區(qū)金茂凱悅的成功，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。隨后，市區(qū)、高新區(qū)的酒店式公寓如雨后春筍般出現(xiàn)在我們的這個(gè)城市中。
但是國(guó)外高檔的星級(jí)酒店式公寓一般都具備國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件設(shè)施，出租率達(dá)90%以上，租金比一般公寓高出40%至50%，但不提供產(chǎn)權(quán)分割出售，即只租不售。
蘇州市場(chǎng)的酒店式公寓大都由爛尾樓改建而成，而這些爛尾樓的土地大都是商辦用地，由于不能按住宅樓的身份進(jìn)行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”頭銜，實(shí)質(zhì)只是“全裝修小戶型”，或者是產(chǎn)權(quán)式酒店。
雖然當(dāng)今可售產(chǎn)權(quán)式酒店越來(lái)越成為新的投資趨勢(shì)，但就國(guó)外成熟的市場(chǎng)來(lái)看這僅僅只是一種階段性產(chǎn)品。
A：金茂凱悅 產(chǎn)品描述（特殊賣(mài)點(diǎn)）：蘇州第一個(gè)爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價(jià)格：南、北兩座樓，總建筑面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以40－50平米為主，92平米少量。 周?chē)h(huán)境、配套：吳中區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)，目前周?chē)鷽](méi)有商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施及氛圍；交通不方便，僅有吳中公交線、22路；上島咖啡、新島咖啡。 物業(yè)管理：英國(guó)威格斯物業(yè)管理顧問(wèn)，蘇州洲際物業(yè)管理有限公司。 投資回報(bào)分析：可回租，由物業(yè)管理公司代辦，每年承諾回報(bào)為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)的8％；現(xiàn)出租價(jià)格小戶在1500－2000元／月，大戶在3500－4000元／月；市場(chǎng)價(jià)格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風(fēng)差；吳中區(qū)首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白；低單價(jià)，低總價(jià)，低月供；建筑設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、物業(yè)管理由國(guó)外著名事務(wù)機(jī)構(gòu)擔(dān)綱。
產(chǎn)品效果：交房三個(gè)月來(lái)，入住率為30％，有居住也有辦公的，電梯有噪聲，餐廳、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施未到位。說(shuō)明此產(chǎn)品實(shí)際還是定位于公寓模式，未按酒店式標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，后續(xù)的物業(yè)管理水平問(wèn)題已初步顯現(xiàn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其已完成盤(pán)活爛尾樓的使命；對(duì)投資者而言，還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
類(lèi)似于此模式的還有位于石路的時(shí)代晶華、賽風(fēng)夢(mèng)想家；閶胥路的富達(dá)都市E站、茉莉花國(guó)際大酒店；新區(qū)的獅山麗晶、獅上峰匯、嘉業(yè)陽(yáng)光假日；園區(qū)的師惠樂(lè)章；十全街的相皇國(guó)際；南門(mén)的摩登99等。
B： 明遠(yuǎn)國(guó)際大酒店
規(guī)模：7層建筑 標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)酒店 區(qū)位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項(xiàng)酒店高端設(shè)施
管理：聘請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)公司為業(yè)主管理服務(wù)
簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)：蘇州作為世界著名的旅游勝地和中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力較強(qiáng)的城市之一，明遠(yuǎn)國(guó)際大酒店作為蘇州產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)山手筆，拭目以待其市場(chǎng)效應(yīng)。
類(lèi)似于此類(lèi)模式的還有位于觀前的觀前大酒店。
四、信托介入產(chǎn)權(quán)式酒店模式探析
1、介入前提
對(duì)于一些手頭有產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資源但缺乏開(kāi)發(fā)資金的建設(shè)主體開(kāi)發(fā)公司（項(xiàng)目資源關(guān)系要清晰、可靠），信托公司可以發(fā)揮自己的投融資優(yōu)勢(shì)，利用信托平臺(tái)，介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以市場(chǎng)劃手段和開(kāi)發(fā)公司一道合作開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，以期達(dá)到合作雙方共贏的局面；甚至在開(kāi)發(fā)過(guò)程中信托公司可以發(fā)揮主導(dǎo)作用，分食項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)，體現(xiàn)金融資本運(yùn)作力量和效率。
目標(biāo)客戶必須具備一定的開(kāi)發(fā)實(shí)力、一定的規(guī)模和較高的社會(huì)信譽(yù)。
2、如何介入
開(kāi)發(fā)階段：開(kāi)發(fā)公司必須具有完整的土地使用權(quán)、用地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、消防審批、人防審批等項(xiàng)目上門(mén)先決條件，總之項(xiàng)目資源關(guān)系要清晰。解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題一般通過(guò)自有資金和對(duì)外籌資兩條途徑解決，最后通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)式酒店給小業(yè)主獲取銷(xiāo)售款，償還籌資款、回收自有資金并實(shí)現(xiàn)一定項(xiàng)目利潤(rùn)。
經(jīng)營(yíng)階段：開(kāi)發(fā)公司把酒店移交給通過(guò)招標(biāo)競(jìng)選出的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后小業(yè)主和酒店管理公司只是租賃關(guān)系，酒店管理公司依靠其網(wǎng)絡(luò)和能力經(jīng)營(yíng)生存。
考慮到信托項(xiàng)目的存續(xù)期，短中期項(xiàng)目運(yùn)作市場(chǎng)認(rèn)可度較高，因此信托資金一般介入開(kāi)發(fā)階段為宜，期限短風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)易控制。
3、框架思路
在設(shè)計(jì)信托方式時(shí)，可以是股權(quán)投資或貸款方式的集合資金信托，可以先設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托然后發(fā)起受益權(quán)投資計(jì)劃，也可以是直接設(shè)立銷(xiāo)售收入的權(quán)利信托方式。
股權(quán)/貸款方式法律關(guān)系清晰、簡(jiǎn)單，因此以此為例來(lái)說(shuō)明，對(duì)開(kāi)發(fā)公司而言主要是體現(xiàn)融資功能；但在信托公司與其合作過(guò)程中要傾向于體現(xiàn)部分投資功效，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷(xiāo)售款回籠實(shí)現(xiàn)合作利潤(rùn)?？梢约s定當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，信托真正按股權(quán)比例參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配；項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率未達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按約定收益率結(jié)算。
§ 發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集一定規(guī)模的資金。
§ 蘇州信托以股權(quán)或貸款或兩者結(jié)合方式運(yùn)用于開(kāi)發(fā)公司,與開(kāi)發(fā)公司簽訂協(xié)議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開(kāi)發(fā)公司按原計(jì)劃實(shí)施產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
§ 信托計(jì)劃的委托人或受益人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓并且享有購(gòu)房折扣的權(quán)利，其在信托計(jì)劃項(xiàng)下相應(yīng)的受益金額可以折抵一部分產(chǎn)權(quán)酒店款；如果委托人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則開(kāi)發(fā)公司可以向市場(chǎng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售回款進(jìn)入銷(xiāo)售專(zhuān)戶。
§開(kāi)發(fā)公司完成項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售，負(fù)責(zé)償還信托貸款或信托股權(quán)清退款。
§蘇州信托負(fù)責(zé)信托利益的分配清算，信托計(jì)劃終結(jié)。
2、開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店信托業(yè)務(wù)的SWOT分析
v優(yōu)勢(shì)（S）：信托平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，資金籌措優(yōu)勢(shì)，具備專(zhuān)業(yè)投資管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)投融資有效結(jié)合運(yùn)作，達(dá)到資源消耗低、經(jīng)濟(jì)效益好的目的。
v劣勢(shì)（W）：由大量產(chǎn)權(quán)式酒店支撐的交換體系先天不足，無(wú)法給消費(fèi)者帶來(lái)便利和實(shí)惠；支持產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)幾乎為零；政府監(jiān)管缺位、行業(yè)信用存在問(wèn)題；市場(chǎng)定位不明確。
v機(jī)會(huì)（O）：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成后交給專(zhuān)業(yè)的管理公司按照產(chǎn)權(quán)式酒店模式進(jìn)行銷(xiāo)售和管理，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量的增加和加盟，國(guó)內(nèi)交換體系在逐步完善后與國(guó)外交換體系進(jìn)行并軌，行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)旅游地產(chǎn)和分時(shí)度假將逐步成為中國(guó)旅游業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)法律法規(guī)相繼頒布實(shí)施，政府的監(jiān)督職能進(jìn)一步體現(xiàn)。最終實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)＝產(chǎn)權(quán)式酒店＝分時(shí)度假＝消費(fèi)者一體化多方共贏局面。
v威脅（T）：同業(yè)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)；北租、浙租等租賃公司通過(guò)租賃行業(yè)開(kāi)展一些結(jié)構(gòu)融資業(yè)務(wù)可以達(dá)到同意目的；一些新興商業(yè)銀行變通方式的融資業(yè)務(wù)。
(xintuo編輯)